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政策声明中

你亦可下载 NYSAR政策声明.

序言

九游APP是九游APP州房地产经纪人协会的成员®公司. 向公众和政府提供九游APP的房地产知识的好处, 经验, 和技术技能,以加强和维护九游APP的自由企业制度和自由人民拥有不动产的基本宪法权利.

We believe that 住房 helps promote family well-being and civic responsibility.

We support the equal right of all individuals to own real property and enjoy its many benefits.
We believe property ownership should be free from unnecessary intrusion by government, 私人团体, 和个人.

九游APP认为,健全的经济促进和加强九游APP社会每一个成员居住在体面住房中的机会.

九游APP认为,在互惠互利的业主与租户关系存在的可行经济环境下,鼓励投资者承担长期资本风险,是解决租房需求的最佳途径.

九游APP反对过度征税和适得其反.

九游APP反对政府对企业不必要的管制. 这些增加了政府运作的成本,并导致更高的税收, 造成预算不平衡, 并提高了最终由消费者支付的经营成本.

九游APP支持以平衡预算为基础的政府财政责任,并致力于消除不必要的支出, 重叠, 和昂贵的项目.

We believe that all Americans should be involved in political and legislative activities. 房地产经纪人®, 特别是, 应该参与当地, 国家和民族事务, and give support to candidates for office who have demonstrated strong support for, 和/或承诺, the preservation of private ownership of real property and a free enterprise system.

九游APP支持平等执行所有政府法规. 九游APP支持绝对适用“一个人在被证明有罪之前是无辜的”这一基本司法公理.”

九游APP相信,能源政策应在节约环境利益与开发和开发新能源的需要之间取得平衡,以适应日益增长的经济和社会需求.

We believe that government land-use policies and decisions should balance agricultural, 社会, 和经济目标.

九游APP同意全国房地产经纪人协会的道德准则®.

道德规范

九游APP认识到,国家及其公民的利益要求最高和最好地利用土地,并最广泛地分配土地所有权. 这种利益赋予九游APP一种严重的社会责任和爱国责任,九游APP为此做好了准备并献身于此.

九游APP州房地产经纪人协会®它的成员委员会和个人房地产经纪人®, 坚持最高的道德行为标准,并致力于全国房地产经纪人协会的道德规范®.

(见附录B)

遵守道德规范使房地产经纪人受益® throughout the country and addresses their obligations and duties to; Clients and Customers, 公众, 和其他房地产经纪人®. 全国房地产经纪人协会的道德准则® establishes a public and professional consensus against which the practice and conduct of 房地产经纪人® 和房地产经纪人®-可能会对员工进行评判. 通过加入房地产经纪人® 组织,房地产经纪人® 和房地产经纪人®-合伙人表示其意愿遵守道德规范,从而提高自己和所有其他房地产经纪人的公众形象和专业形象®.

文化多样性和平等机会

九游APP相信住房平等机会是一项基本权利.

九游APP反对一切非法歧视.

We believe that persons with disabilities should enjoy full and equal access to goods, 服务, 设施, 特权, 优势, 和公共设施.

九游APP致力于与国会合作, 美国住房和城市发展部, 美国司法部, 九游APP州国务院, 九游APP州总检察长, 九游APP州立法机关, NYSAR的成员委员会/协会, 和个人这个协会的成员和其他组织支持公共政策议程,旨在保证歧视不会干扰住房机会均等和消费者行使权利的能力,成为房主和完整的房地产市场的参与者.

We welcome membership and active involvement in the Association by all licensees.

九游APP承诺为所有消费者提供同样专业的服务.

为了支持这些信念,九游APP承诺:

  1. 严格遵守反歧视法.
  2. 通过自由开放的住房市场鼓励选择的自由.
  3. 支持公共九游APP官网,促进住房公平, 住房, 以及对个人拥有私有财产权利的理解.
  4. 为协会所有成员提供关于公平住房房地产实践的培训和信息.
  5. 鼓励所有成员参与到房地产经纪人的各个层面® 协会.
  6. 支持在公共场所拆除建筑和通信障碍,当这种障碍“很容易实现”时.”
  7. Encouraging and promoting universally designed and constructed dwellings for the use and benefit of all.

为所有家庭提供体面的住房

We support the right of every resident of this state to have the opportunity to live in safe, 卫生, 和体面的住房. 九游APP特别鼓励资助和推进促进九游APP州中低收入家庭拥有住房的项目,这些家庭提供了促进社会和经济增长所需的大量受过良好九游APP官网和训练的劳动力.

九游APP必须让各级政府参与进来, 商界, 工会, 养老基金, 房地产行业, 房地产的董事会, 以及当地居民实现经济适用房的目标. We believe the government should confine itself to research and financing leaving construction, 直接所有权, 并对民营企业进行管理.

九游APP认为,经济适用房可以通过多种方式推广. 这包括, 但不限于, 综合社区规划俗称“智能增长”,帮助首次购房者的计划和政策,以及促进经济适用房建设和重建的税收优惠.

政治责任

在美国传统中, we strongly urge active involvement by our members in all phases of political activity. We encourage them to participate in local, state, and national political affairs.

九游APP将促进选民登记,投票,和年度支持房地产经纪人® 政治行动委员会.

九游APP必须保持和利用一个关于国家和地方政治事务的沟通和信息网络.

We believe that the state association and each local board should establish a 房地产经纪人® 政治行动委员会(RPAC). 这些委员会应大力支持那些承诺维护私有财产所有权和自由企业制度的合格候选人.

立法活动

九游APP认为,州协会和每个地方委员会应该建立一个立法委员会,并责成这些委员会负责:

  1. Sustain a continuing government affairs program and utilize multiple forms and methods of advocacy;
  2. 维护和利用当地的沟通和信息网络,能够支持协会的基层游说活动,包括, 但不限于, national and state association “calls for action” and the broker involvement program.
  3. 建立基层网络,建立对房地产经纪人的认识® 关注并保护房主的权利;
  4. 代表九游APP州房地产经纪人协会® Legislative Committee; and
  5. 建立联邦政治协调员和支持团队,以加强与NAR的行动呼吁相关的项目.

九游APP认为,国家协会和地方自治团体应该成立问题动员委员会,积极支持保护私有财产所有权和自由企业制度的问题。.

政府干预与监管

政府法规和法律会增加商品和服务的成本, 以及政府的成本. 像这样, 任何法律或条例都不应颁布或通过,除非经过详细的分析,明确表明其好处大于执行和遵守的成本.

九游APP反对反劝诱和反标识的法律和条例,因为没有令人信服的证据支持它们的价值或作用,防止大规模抛售或恐慌性抛售. 这些法规意味着在不合理地干涉被许可人的销售权的情况下,未经正当程序的犯罪, 购买, 租金, 或管理不动产.

九游APP也反对地方反标识法令或地方限制性标识法令.

九游APP呼吁九游APP的公职人员和执法机构承认和保护被许可人的权利,使其免受不正当的行政调查和其他行动的影响,这些行动会抑制或阻止他们在其选择的领域的谋生权. 九游APP还反对繁琐和武断的规定,因为这些规定造成的问题比它们旨在解决的问题更严重.

九游APP要求州机构和官员与九游APP一起努力,以促进九游APP行业成员的最高水平的行为,并促进善意,以理解房地产行业,以改善九游APP州所有公民.

不动产和所得税

九游APP相信,降低政府成本和降低企业和个人税收的努力将促进一个强大的经济.

九游APP支持取消国家抵押记录税. New York is one of only a few states that impose a tax simply for obtaining a mortgage. 这一税收从根本上说是不公平的,因为购房融资并不是政府提供的特权,而这一特权应该被征税. 州抵押记录税的废除不能导致税收负担转移到财产所有者的任何损失的收入. 通过削减不必要的政府开支和/或为目前由抵押贷款记录税资助的项目制定广泛的替代收入来源,可以弥补因取消该税收而损失的收入.

九游APP敦促合并不必要的重复的政府服务, 特别是地方政府提供的不必要的重叠服务.

九游APP认识到,房地产所有权个人权利的最大障碍之一是高额的房地产税. 必须废除现行不公平的不动产税收制度,对国家所有的不动产和各种形式的住房按全额价值标准定期进行重新评估. 按照真实完整的估价标准进行评估, neither classified tax rates nor classified assessments should be maintained or enacted.

九游APP认为,联邦政府和州政府以及其他从非相关活动中获得收入的免税机构所拥有的财产应被要求为当地政府提供的服务支付与私人财产同等的费用.

九游APP认为,国家宪法规定了市政债务限额和对房地产市政税可能提高的收入数额的限制. 这些措施早已确立为必须维持的保障措施. Any attempt to circumvent the limitation of these established safeguards must be opposed.

九游APP对州和地方政府通过发行以各自州和地方政府担保和赋税权为抵押的收入债券,建立权力机构以规避借款权力法定限制的方式深表关切.

Because assessment procedures are not uniform and have created inequities in many jurisdictions, 九游APP敦促立法机关承担编制和出版统一评估程序手册的费用. 九游APP还敦促要求评估人员学习公认的评估技术,在当地评估房地产时只使用这种经过培训和合格的评估人员,并在择优的基础上选择评估人员.

We support the development of an alternative to property taxation for funding the cost of education.

九游APP支持一项旨在保护受益人和纳税人利益的医疗补助计划,确保医疗补助计划只向那些打算获得其福利的人提供具有成本效益的医疗服务.

We oppose transfer taxes collected at any level of government whether levied on the buyer or the seller. 九游APP反对征收特别房地产利得税,因为它在结算时给买卖双方造成不合理的负担,而且会对房地产所有权和经济发展产生负面影响。. 房地产经纪人® 他坚信应该废除这些税收,因为它们对九游APP吸引房地产投资的竞争力产生了毁灭性的影响.

环境

We believe that environmental protection and economic development can and do coexist.

We believe that when government determines that it must restrict or prohibit development, 或者扩大私有财产的公共权利,以实现与环境问题有关的广泛公共目的, 与这些限制或禁止有关的成本或价值损失应由一般公众承担,而不仅仅是受影响的财产所有者.

新的环境问题不时出现. 当这种情况发生, 九游APP相信政府有义务向公众提供基于可靠的科学证据和原则的及时信息,以便业主了解和采取行动,他们的潜在责任.

九游APP敦促在建造任何废物倾倒设施之前,对所有潜在的环境危害进行评估.

九游APP明白,一个可靠和多样化的能源供应/输送系统是创造和维持九游APP的公民和企业不断增长的需求所必需的. 九游APP建议各级政府和行业共同努力,以兼顾环境的方式满足这些基本的能源需求.

商业/工业发展和就业机会

九游APP敦促九游APP州和地方市政当局颁布鼓励创造/保留就业机会和工业发展的措施. These may include tax and other incentives and the designation/expansion of commercial/工业 zoned areas.

九游APP订阅:

  1. 将房地产从业人员与商业房地产专业各分支机构相结合,对商业房地产专业及相关利益产生有益影响.
  2. 促进和保持商业房地产行业的高标准行为,如全国房地产经纪人协会的道德规范所表达的那样®.
  3. 为商业地产业主和商业地产从业人员提供一个维护和促进其利益的统一媒介.
  4. Further the interests of commercial, 工业 and investment real property ownership.
  5. 联合那些从事商业活动的人, 工业, and investment real estate profession in this community with the New York State Association of 房地产经纪人® 和全国房地产经纪人协会®.

九游APP支持双边和多边自由贸易协定.

土地使用政策

We support the highest and best use of land and the widest distribution of land ownership.

九游APP痛惜对土地使用政策的限制,这种限制不必要地阻碍了土地的私人所有权,并以环境需要或利益为幌子.

九游APP反对利用联邦或州的制裁和支付联邦或州的资金来强迫地方政府制定土地使用计划.

九游APP反对任何一级政府暂停使用土地,不当拖延或拒绝业主以合理目的使用其土地.

九游APP认为,应当颁布法律,要求对那些其财产利益因政府根据土地使用或环境条例采取的行动而受到不当削弱或损害的人给予公正和及时的补偿.

法律许可

九游APP支持统一许可法律的概念,以促进房地产行业的高等九游APP官网和道德标准. 九游APP将与九游APP州房地产委员会密切合作,履行其职责,执行《九游APP官网》第12A条和其他相关法规.

九游APP还将继续支持九游APP官网活动和许可证法的要求,以提高九游APP州房地产从业人员的能力.

抵押贷款和信贷

We believe that providing creditworthy consumers with reasonable access to mortgage capital, 支持取消抵押品赎回权的替代品, 确保未来的住房融资包括一个强健的二级抵押贷款市场,将大大提高该机构成功实现其目标的能力.

九游APP支持继续提供固定利率抵押贷款.

九游APP敦促发展替代抵押贷款融资的机会.

Laws and regulations too often impose an unfair burden on the real estate industry, 抑制房地产市场的经济增长, and prevent too many consumers from realizing the American dream of 住房. 而解决众所周知的抵押贷款滥用问题的监管是必要的, 九游APP敦促监管机构避免采取繁琐和不切实际的要求,这将增加行业和消费者的成本,并可能对美国造成重大损害.S. 经济.

九游APP认为,房利美(Fannie Mae)和房地美(freddie Mac)等政府支持企业应该继续作为一种资源,帮助提供抵押贷款市场的流动性,让家庭保住自己的房子,并在可能增加的止赎替代方案中减少对纳税人补贴的需求.

We recommend the greatest possible annual funding for all state housing programs. We also recommend reforming state housing programs to include higher qualifying income limitations, 降低购买价上限, and the financing of closing costs to aid more New Yorkers with the 购买 of a home.

街区振兴

九游APP对住房破败和衰败所造成的社会和经济损害感到痛惜. 九游APP支持促进和改善所有人生活条件的项目.

九游APP鼓励九游APP的成员积极组成社区振兴委员会在九游APP的全州. These committees may become involved with programs such as “Habitat for Humanity” that preserve, 恢复, 重振九游APP州的住房存量. 这些项目应该鼓励业主和社区居民积极参与和贡献.

九游APP相信“帮助他人帮助自己”的项目会对社区和居民的生活质量产生有益的影响.

Owner-Tenant关系

We believe that any revisions of owner-tenant laws must protect equally the rights of both owners and tenants. 法律必须为房客的不满提供补救措施, 保护所有者的投资, 并保护每个人不受骚扰.

九游APP主张废除不鼓励私人拥有出租住房的租金控制法和地方租赁条例. 而不是立法行动, we advocate the use of vacancy decontrols as a means to eliminate these laws and ordinances.

We urge the enactment of legislation that will promote private ownership in 租金al housing.

九游APP反对对商业地产实行租金管制.

房地产九游APP官网

We are committed to ensuring that the public will be served by competent real estate licensees.

为实现这一目标,九游APP:

  1. Support comprehensive educational requirements for securing and retaining a real estate license.
  2. 支持九游APP州对潜在房地产许可人的综合预许可要求.
  3. 通过提供REALTOR,赞助房地产九游APP官网培训项目® Institute courses and other programs relating to various areas of real estate specialization.
  4. Develop real estate curriculum for both skill development and mandated continuing education courses, 并将此资料发放给本会会员.
  5. Encourage our affiliates to offer educational opportunities in their fields of specialization.
  6. Encourage and offer assistance to colleges and universities in their real estate degree programs.
  7. 鼓励州许可当局之间相互承认房地产九游APP官网学分,并鼓励与其他至少要求九游APP州最低许可标准的州之间相互承认许可证.
  8. Provide educational programs to train licensees to comply with government-sponsored programs.
  9. 开发和提供利用现有技术作为交付和学习机制的房地产九游APP官网项目.

房地产证券与银团

集团投资房地产可以促进经济结构的优化. 这种投资有助于实现住房目标, provides funds for expansion of commercial and 工业 设施 within the state, 并鼓励资本的生产性使用. 各国家机关应提供各种援助,以提高房地产集团投资的吸引力,而不是阻碍投资.

九游APP认为,房地产证券是提供房地产投资和开发资金以及更广泛的房地产公共投资的一种非常有用和有益的手段.

房地产证券不应受到限制,使房地产证券相对于其他形式的投资处于竞争劣势.

九游APP敦促九游APP州加入其他49个州的行列,取消1031个递延税交易所的税收,这样九游APP州才能与美国其他州竞争.S.A.

九游APP支持对房地产证券产品进行全面和可理解的披露的原则,以便潜在投资者在与其他投资机会比较时做出知情的投资决定.

九游APP鼓励各监管机构与国家立法机关协调,制定和采用示范立法,实现对房地产证券的统一和一致监管.

九游APP敦促对那些在证券领域的活动仅限于销售房地产证券的人采取专门的证券审查. 所有合作公寓的出售或出租都将免予房地产许可人, 公寓, 以及房主协会合作住房. 特别考试将集中于房地产证券科目,而省略一般证券领域中目前不相关的科目. 特别考试的实施,将有助于向销售房地产证券而不是其他证券的销售人员发放证券经纪人执照.